काठमाडौं । पछिल्लो समय व्यापारका लागि धेरैले रोज्ने क्षेत्र हो घरजग्गा । छोटै समयमा मनग्य आम्दानी गर्न सकिने क्षेत्रका रूपमा धेरैले घरजग्गा क्षेत्रलाई लिन्छन् । सरकारले यो क्षेत्रलाई अनुत्पादक क्षेत्रका रूपमा पनि लिँदै आएको छ ।
रोजगारी सिर्जनामा शुन्य र देशको अर्थतन्त्रमा पनि खासै टेवा नपुर्याउने यस क्षेत्रका विषयमा विभिन्न समयमा टिकाटिप्पणी पनि हुने गरेका छन् । धेरैले यस क्षेत्रलाई औपचारिक रुपमा कम्पनीमार्फत् कारोबार हुनु पर्ने धारणा राख्दै आएका छन् भने कतिपयले केही समयका लागि घरजग्गा कारोबार नै रोक्नु पर्ने सुझाव नियामक निकाय अर्थात् सरकारलाई दिँदै आएका छन् ।
शुक्रबार मात्रै नेपाल राष्ट्र बैंकले पनि चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीति सार्वजनिक गर्दै घरजग्गा क्षेत्रमा जाने कर्जा प्रवाहमा कडाइ गर्यो । राष्ट्र बैंकले बैंक तथा वित्तीय क्षेत्रबाट घरजग्गामा प्रवाह हुने कर्जामा कडाइ गरेपछि घरजग्गा व्यवसायी राष्ट्र बैंकसँग रूष्ट बनेका छन् ।
राष्ट्र बैंकले मौद्रिक नीतिमार्फत् बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले घरजग्गा धितो राखी निश्चित प्रयोजन नखुलेका नयाँ अधिविकर्स कर्जा, धितो कर्जा, सम्पत्ती कर्जा, व्यक्तिगत आवधिक कर्जा प्रवाह गर्दा कर्जा र सोको धितो सुरक्षण ‘फेयर मार्केट भ्यालू’ बिचको अनुपात काठमाडौं उपत्यकाभित्र बढीमा ३० प्रतिशत र उपत्यका बाहिरको हकमा ४० प्रतिशतसम्म कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था गर्यो । यसअघि काठमाडौं उपत्यकाभित्र ४० र उपत्यकाबाहिर यस्तो अनुपात ५० थियो ।
यो व्यवस्था भनेको घरजग्गा कर्जामा कडाइ गर्नु हो । अब बैंक तथा वित्तीय क्षेत्रले घरजग्गा कारोबारीलाई कर्जा दिँदा कुल मूल्यांकनको काठमाडौंमा ३० प्रतिशत र काठमाडौं बाहिर ४० प्रतिशत मात्रै ऋण प्रवाह गर्न पाउनेछन् ।
यदि कुनै ऋणीको घर वा जग्गाको कुल मूल्यांकन १ करोड रुपैयाँ छ भने अब बैंक तथा वित्तीय संस्थाले एक करोड रुपैयाँ बराबरको सम्पत्ति धितो राखे वाफत ऋणीलाई काठमाडौंभित्र ३० लाख र काठमाडौं बाहिर ४० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण दिन पाउँछन् । यसले ऋणीलाई समस्यामा पार्छ ।
अब घरजग्गा कारोबारीलाई बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट धितो राखेर कर्जा लिन पनि समस्या हुनेछ भने उनीहरुकाे घरजग्गा किनबेचमा पनि सुस्तता आउनेछ ।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका अध्यक्ष इच्छाबहादुर वाग्लेले राष्ट्र बैंकले घरजग्गा क्षेत्रलाई अन्याय गरेको बताए । ‘कोरोनाको समयमा उद्योग व्यवसाय समस्यामा परेको बेला अर्थात अर्थतन्त्र नै सस्त बनेको अवस्थामा रियलस्टेट क्षेत्रले धेरै सहयोग गर्यो, राज्यलाई राजश्वसँगै अर्थतन्त्र चलायमान बनाउन पनि धेरै सघाउ पुग्यो तर, अहिले यही क्षेत्रलाई राष्ट्र बैंकले अन्याय गर्यो,’ वाग्लेले भने ।
उनले यसवर्षको मौद्रिक नीति हालसम्मकै झुर भएको पनि तर्क राखे । उनका अनुसार अब बैंकबाट कर्जा नै पाउने स्थिती नहुँदा घरजग्गा किनबेच गर्न चाहने सर्वसाधारणले बैंकबाट ऋण नै पाउने अवस्था नहुने बताए ।
‘टाठाबाठाले त काम गर्लान, उनीहरुसँग कारोबार गर्नका लागि सम्पत्ति र बजेट पनि हुन्छ तर, जिविका चलाउनकै लागि भएपनि कतिपयले घरजग्गा धितोमा राखेर ऋण लिन्छन्, उनीहरु धेरै मारमा पर्ने भए,’ उनले भने । उनका अनुसार अब सर्वसाधारण तथा साना व्यवसायीलाई कारोबार नै गर्न नसक्ने स्थिति आउन सक्छ । मूल्य भने तत्कालै घट्न नसक्ने उनको बुझाइ छ ।
पछिल्लो समय बैंकिङ प्रणालीमा देखिएको तरलता संकटलाई मध्यनजर गर्दैै राष्ट्र बैंकले घरजग्गामामा जाने कर्जाम कडाइ गरेको हो । राष्ट्र बैंकले कर्जा वृद्धिको लक्ष्य पनि कम राखेको छ भने घरजग्गा क्षेत्रलाई निरुत्साहित नै पार्न खोजेको बुझिन्छ । नेपाल राष्ट्र बैंककै तथ्यांकअनुसार पनि गत आर्थिक वर्षको ११ महिनामा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले घरजग्गा (व्यक्तिगत आवासिय र कमर्शियल) क्षेत्रमा ८० अर्ब रुपैयाँ कर्जा प्रवाह भएको देखिन्छ ।
अध्यक्ष वाग्लेका अनुसार सरकारले अब राजश्व पनि धेरै गुमाउनेछ । यसअघि उच्च रुपमा घरजग्गा कारोबार हुँदा सरकारले पनि उच्च रुपमा राजश्व असुल गर्दै आएको थियो । अब त्यो राजश्वमा पनि ह्रास आउनेछ । गत वर्ष सरकारले ७० अर्ब बढी घरजग्गा कारोबारबाट राजस्व संकलन गरेको थियो ।
बैंकको नाफ पनि घट्ने
अहिले पनि धेरै बैंक तथा वित्तीय संस्थाले उच्च रुपमा घरजग्गा कर्जा प्रवाह गरेका छन् । कुल कर्जाको ६० प्रतिशतभन्दा बढी रियलस्टेट कर्जा नै छ । अब बैंकहरुले विस्तारै सो कर्जा रिकभर गर्नु पर्ने देखिन्छ भने अब कमै प्रवाह गर्नु पर्ने देखिन्छ ।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाले भरपर्दाे धितोका रुपमा घरजग्गालाई नै लिन्छन् । अब यही क्षेत्रमा कडाइ भएपछि बैंकहरुको नाफामा पनि संकुचन आउने देखिन्छ । ऋण प्रवाहमा संकुचन आएपछि नाफा अवश्य नै घट्छ ।
सिटिजन्स बैंक इन्टरेशनलका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत गणेश पोखरेलले राष्ट्र बैंकले गरेका केही नयाँ व्यवस्थाले बैंकहरुको आम्दानी घट्ने बताए । उनका अनुसार बैंकका आम्दानी घट्दा नाफामा पनि स्वभाविक रुपमा कमि आउनेछ ।
‘उत्पादनशील क्षेत्र र अनुत्पादक क्षेत्रमा कर्जा लगानीमा फरक–फरकब्याजदर तोक्ने भनेको छ, यसले विदेशी मुद्रामा परेको चाप कम गर्न सकिन्छ, सीआरआरको वृद्धिले औसत ५० अर्ब रुपैयाँ राष्ट्र बैंकको ट्रेजरीमा जान्छ, डिवेन्चरको पैसालाई सीडीमा गणना गर्न मिल्ने व्यवस्थालाई बैंकहरुलाई धेरै सहज भएको छ, बैंकहरुको अहिले अधिकांश कर्जा घरजग्गामा छ, अब त्यो रिकभरसँगै कर्जा कम हुँदा आम्दानीमा कमि देखिन सक्छ’ उनले भने ।
